Av: Tone C. Gulliksen, leder for kompetanseavdelingen, og Håvard Almås, juridisk praktikant.
I kjølvannet av krigen i Ukraina har bygg- og anleggsbransjen opplevd en dramatisk prisvekst, noe som har gjort det mer krevende å avgjøre hva som er riktig pris for fremtidig arbeid. Under slike omstendigheter er det viktig at entreprenøren iverksetter tiltak for å redusere egen risiko, slik som kontraktmekanismer som sikrer regulering i henhold til prisutviklingen.
Denne artikkelen tar for seg de situasjonene der entreprenøren selv har mulighet til å påvirke hvilken prisregulering som legges til grunn for kontrakten. Dette vil selvsagt være mindre aktuelt der det allerede er inngått fastprisavtale uten reguleringsmekanisme med byggherren. Valgmulighetene til entreprenør vil da være begrenset. Vi oppfordrer likevel entreprenører som sitter med krevende fastprisavtaler om å gå i dialog med byggherren for å slik å søke forståelse for situasjonen som har oppstått.
Det er i denne sammenhengen verdt å merke seg at næringsministeren også har oppfordret alle offentlige oppdragsgivere til å utvise fleksibilitet og opprettholde balanserte kontraktsvilkår.
Offentlig eller privat byggherre
Prinsippet om avtalefrihet i norsk rett innebærer at det i utgangspunktet er få begrensninger i hvordan profesjonelle parter kan velge å regulere risiko. Både entreprenør og byggherre kan ha interesse av at kontrakten i størst mulig grad gjenspeiler de faktiske kostnadene i prosjektgjennomføringen. Dette kan eksempelvis sikres ved at partene avtaler at entreprenør skal fakturere kostpris og et bestemt påslag.
Et annet alternativ er prisregulering ved bruk av indeks. En indeks er en måte å illustrere en prosentvis endring av ulike innsatsfaktorer over tid. For kostnadsindeksene i bygg- og anleggsbransjen er de typiske innsatsfaktorene arbeidskraft, maskiner, transport og materialer.
I spørsmål om indeksregulering er det viktig å skille mellom profesjonelle og private byggherrer. Ved profesjonelle kontrakter med utgangspunkt i kontraktstandardene, som NS 8405 og NS 8407, er hovedregelen at entreprenøren har krav på indeksregulering. Dette stiller seg annerledes for forbrukerentrepriser, hvor krav om indeksregulering i henhold til bustadsoppføringslova § 41 (7) krever skriftlig avtale.
I de fleste tilfellene vil det være kunden som avgjør hvorvidt det skal foretas indeksregulering – og hvilken indeks som skal benyttes. Vi oppfordrer likevel entreprenøren om å komme på banen; gå i forhandlinger, krev indeksregulering, ta inn krav om indeks i alle tilbud.
Indeksregulering
Overordnet kan indeksene deles inn i to hovedkategorier:
- Produksjonsindeks
- Kostnadsindeks
Produksjonsindekser måler eksempelvis aktivitetsutviklingen i en bestemt bransje. Slike indekser er lite egnet å benytte i forbindelse med prisregulering. Kostnadsindekser, på den annen side, måler kostnadsutviklingen i en bransje eller knyttet til ulike varer og materialer.
Vi finner de fleste indeksene på nettsiden til Statistisk sentralbyrå (SSB). Den meste kjent er nok konsumprisindeksen (KPI), som beskriver utviklingen i konsumpriser for varer og tjenester etterspurt av norske, private husholdninger. Indeksen fungerer godt som indikasjon på den generelle prisveksten i samfunnet. For entreprenører anbefaler vi imidlertid indekser som mer nøyaktig synliggjør den bransjespesifikke prisveksten, som vi gjennomgår nærmere nedenfor.
Det må også skilles mellom totalindekser og delindeksene som totalindeksen er bygd opp av. Totalindeksen skal i prinsippet omfatte alle kostnader, og består av ulike delindekser som inneholder et vektingsledd der innsatsfaktorene (eksempelvis arbeidslønn, sosiale utgifter og byggevarer) er regnet ut hver for seg. Felles for de fleste indeksene er at de er basert på kostnadsutviklingen knyttet til arbeidskraft, materialer og maskindrift.
Tidspunkt for regulering vil også være viktig å vurdere slik at kraftige kostnadsøkninger i en periode ikke bare forsvinner på grunn av «feil» revideringstidspunkt.
Hvilken indeks passer mitt prosjekt?
Hvilken indeks som vil være mest aktuell, vil avhenge av hvilke oppgaver og prosesser som inngår i det konkrete prosjektet. I valget av indeks er det nyttig å vurdere hvilken del av prosjektet som trolig vil være mest prissensitiv. Dersom det er bestemt ytelse som utmerker seg i denne sammenheng, kan det være hensiktsmessig å benytte en delindeks som speiler kostnadsutviklingen for nettopp denne ytelsen.
Her er noen aktuelle kontrollspørsmål:
- Inneholder kontraktene mye materialer og varer? I såfall hva slags materialer?
- Masseflytting og tunge maskiner?
- Driftskontrakt, brøyting eller sommerdrift?
- Litt av alt? Veibygging, tomtegraving
Aktuelle indekser for MEF-bedriftene
SSBs Byggekostnadsindekser for veganlegg
Indeksen oppdateres kvartalsvis.
Hver av disse totalindeksene består igjen av ulike delindekser: materialer, maskiner og arbeidskraft.
Anleggsmaskinindeksen
Indeksen utarbeides av NTNU og publiseres av MEF.
Indeksen omfatter avskrivning, renter, reparasjon, vedlikehold og drift inklusive førerlønn. Den vil være godt egnet for avtaler som omhandler maskinkjøring, rammeavtaler og timeskjøring. Indeksen er også velegnet til kontrakter som omfatter generell anleggsvirksomhet, men merk at indeksen ikke inneholder materialer eller varer. Indeksen oppdateres hver måned.
Skogsmaskinindeksen
Indeksen utvikles av NTNU og omfatter kostnader vedrørende avskrivning, renter, reparasjon, vedlikehold og drift inklusive førerlønn. Indeksen oppdateres hvert kvartal.
SSBs Byggjekostnadsindeks for bustader
Indeksen oppdateres hver måned og har følgende totalindekser:
Det finnes også ulike kvartalsvis indekser for godstransport, som for eksempel indeks for langtransport, tank- og bulktransport, tømmertransport, anleggstransport og renovasjon.
Valget mellom de ulike indeksene kan ha stor betydning, og vår anbefaling er at partene i et avtaleforhold finner frem til den indeksen som er best egnet når avtalen inngås. Det bør også avtalefestes hvor ofte, og fra hvilket tidspunkt indeksregulering skal skje.
