Det er også viktig at entreprenøren går riktig frem for å unngå kostbare erstatningskrav.
I prosjekter hvor det oppstår betalingsmislighold fra oppdragsgiver/byggherre, vil stans i arbeidene kunne være et effektivt tiltak for å redusere entreprenørens tap, og for å presse frem betaling. Både i entrepriseavtaler basert på standardkontraktene og øvrige forbrukerentrepriser forutsetter stansingsretten at bestemte vilkår er oppfylt. Dersom entreprenøren stanser arbeidene uten at vilkårene er oppfylt, vil oppdragsgiver kunne ha rett på erstatning.
Stansingsretten i standardkontraktene
I standardkontraktene til Norsk standard er det to vilkår som må være oppfylt for at entreprenøren kan benytte stansingsretten:
- Varslingsvilkåret: Før arbeidene stanses, må entreprenøren varsle byggherren skriftlig om at utførelsen stanses, dersom betalingsmisligholdet ikke opphører innen 24 timer.
- Vesentlighetsvilkåret: Byggherrens betalingsmislighold må være «vesentlig».
Vilkårene kommer fra blant annet av pkt. 30.2 i NS 8405 og pkt. 29.2 NS 8407.
Det som kan by på større utfordringer, er vurderingen av om betalingsmisligholdet er «vesentlig». Ordet «vesentlig» tilsier at ikke ethvert betalingsmislighold vil gi rett til stansing. Hvorvidt vesentlighetskravet er oppfylt vil måtte vurderes konkret i den enkelte sak. Det er særlig to forhold som er avgjørende:
- Størrelsen på beløpet som er misligholdt.
- Hvor lenge betalingsmisligholdet har pågått.
Et annet forhold som kan inkluderes i vurderingen er om beløpet er av en slik størrelse at byggherren selv må forstå at utbetaling vil være av stor betydning for entreprenøren. Dersom situasjonen er den at byggherren for en kortere periode har tilbakeholdt et mindre beløp, er imidlertid vesentlighetsvilkåret neppe oppfylt.
Selv om det kanskje er av mer teoretisk interesse, er det verdt å minne om at kontraktstandardene inneholder flere bestemmelser som stiller krav til vesentlighetsvurdering. Dette gjelder blant annet heving av kontrakt, jf. eksempelvis pkt. 39.1 i NS 8405. I og med at arbeidet kan gjenopptas etter stans, er det grunn til å anta at terskelen når det kommer til hva som er «vesentlig» er noe lavere for stansingsretten sammenlignet med heving.
Forventet betalingsmislighold
Kontraktstandardene åpner også for at entreprenøren kan stanse arbeidene dersom «det er klart at slikt mislighold vil inntre.» Her er det altså snakk om forventet mislighold.
Bruden av ordet «klart» tilsier at stans av arbeidet forutsetter klar sannsynlighetsovervekt for at byggherren vil tilbakeholde betalingen. Hvorvidt sannsynlighetsovervekten er klar, vil igjen måtte bero på en konkret vurdering. Som generell veiledning bør sannsynligheten for betalingsmislighold være klart høyere enn 50 prosent før entreprenøren benytter stansingsretten på dette grunnlag. Vi oppfordrer dere til å være varsomme med å stanse arbeidene grunnet forventet mislighold. For å være på den sikre siden kan det være greit å vente til oppdragsgiver faktisk er i et vesentlig betalingsmislighold.
Forbrukerentrepriser
Vi finner bestemmelser om stansingsrett i både budstadoppføringslova (buofl.) og håndverketjenesteloven (hvtjl.).
I motsetning til hva som er tilfellet for kontraktstandardene, er stansingsretten i forbrukerentrepriser kun aktuell dersom det er avtalt at forbrukeren skal betale avdrag eller forskudd på entreprenørens vederlag. Dette følger av buofl. § 56 og hvtjl. § 42. Retten til å stanse utførelsen inntrer når forbrukeren ikke betaler i rett tid og det således foreligger kontraktsbrudd. I likhet med kontraktstandardene, åpner bestemmelsen i budstadoppføringslova (buofl.) for at arbeidet også kan stanses ved forventet betalingsmislighold.
Bestemmelsen i budstadoppføringslova oppstiller krav om at forbrukeren varsles før arbeidet stanses. Selv om tilsvarende regel ikke fremgår av håndverketjenesteloven, er varsling likevel å anbefale i disse tilfellene av hensyn til dokumentasjon.
Varighet
Stansingsretten innebærer at arbeidet settes i bero frem til entreprenøren mottar betaling. Dersom betaling uteblir fra oppdragsgiver, vil neste steg for entreprenøren være å heve avtalen og kreve hevingsoppgjør.
Erstatning ved urettmessig stansing
Dersom entreprenøren stanser uten at vilkårene er oppfylt vil entreprenøren kunne bli erstatningsansvarlig for det tap oppdragsgiver lider som følge av stansingen. I større prosjekter mellom profesjonelle parter der flere aktører er involvert kan stansing påføre oppdragsgiver store tap. Det er derfor lurt å være sikker på at vilkårene for stansing er oppfylt før stansing iverksettes.
Har dere spørsmål rundt stansingsretten, ta kontakt med MEFs juridiske avdeling.
Skrevet av: Emilie Kristoffersen Søgård, advokat i MEF.
